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無殼蝸牛租屋須知

- 德國住宅租賃 -

相較於華人對於購置不動產之熱愛,統計資料顯示,全德國約有百分之五十五的住宅是由無自有房屋之「無殼蝸牛」所租賃居住。有鑒於如此高之租屋比率,德國立法者為確保這些無殼蝸牛居住的基本權利,於法律上設計了許多保護措施,以免其受到「惡房東」的欺壓。不過從另一個角度來看,這些保護措施偶爾也會被「惡房客」濫用,造成房東之困擾與損失。

想要降低租屋風險,首先需知悉德國有關住宅租賃之相關法規。就承租人而言,如此方能就房東不合理之要求據理力爭;而就出租人而言,則可據以設計合法有效之合約以確保權利。本文謹就住宅租賃簡介其重要原則及法律規定如下,惟請注意,此等規定不一定適用於營業場所之租賃,對於營業場所之租賃,立法者賦予雙方當事人較大之合約自主空間,原則上雙方當事人可自由約定其權利義務關係,法律較少介入。

 

租賃合約之形式

租賃合約不一定要以書面作成,只要出租人同意將房屋交由承租人使用(例如交付鑰匙),而承租人同意依約定給付房租,租賃合約即屬成立。但租期一年以上之定期租賃須作成書面合約,否則即會變為無租賃期限之不定期租賃。

儘管法律並未強制要求,但租賃合約一般皆係以書面作成,以求明確規範雙方之權利義務。惟坊間所使用之租賃合約,有許多是出租人協會所提供、或文具店所販賣的制式合約範本,此等定型化契約倘有明顯不利於承租人之規定,相關條款可能會被認為無效。故對出租人而言,合約中有利於己之規定,於發生爭議時不一定皆可執行;而對承租人而言,合約中不利於己之規定,有些事實上是無效而無庸須遵守的。

 

定期/不定期租賃

原則上住宅租賃為無租賃期限之不定期租賃,亦即倘無終止事由發生,出租人即可無限期租用該住宅。只有在法律允許之特定情況(例如,出租人有自用或改建之需要等),住宅租賃始可約定租賃期限,且出租人須於租賃關係成立時以書面告知承租人定租賃期限之理由,否則即會變為不定期租賃。原則上,不符合法律規定之定期租賃、或雖符合法律規定,但據以約定租賃期限之事由已不存在(例如已無自用或改建之需要)、或其他原因經法院判決准許者,租賃期限雖屆滿,承租人仍可繼續租用(惟仍須按時給付租金自不待言)。

 

租金之調漲

原則上,租金之調漲須於租賃合約中有約定始可為之,且其漲幅不應超過合理之範圍。前述「合理之範圍」須審酌住宅狀況、當地平均租金水準等因素,就個案為判斷;一般以不超過當地平均租金百分之二十為合理。於某些特殊之情況,雖合約中未規定,但出租人仍可於一定之範圍內調漲房租,例如:房租低於當地平均租金水準者,出租人可調漲之,但三年內僅得調高原房租金額百分之二十;房屋整修更新者,出租人亦得調漲房租,但僅得就支出金額之百分之十一,以一年為計算基準,分攤予各承租人;於前開兩種情況,承租人皆可終止租賃合約。

 

住宅之修繕/租金之扣減

一般而言,出租人應負責住宅之修繕。承租人倘發現住宅有須進行修繕之情況,應立即通知出租人,而出租人即應予以修繕。倘出租人怠為修繕,承租人亦得自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除該費用。此外,承租人於前述修繕未完成前,可減少其租金之給付,惟倘該住宅之毀損或瑕疵無甚影響、或承租人未通知出租人該毀損或瑕疵、或於承租時已知悉該毀損或瑕疵之存在而仍予以接受,則不得減少租金。由於前開規定並不具體,故遇有爭議時須由法院就個案分別為判斷及處理;茲舉數法院判決如下,以供參考:

      - 倘九月至二月間暖氣無法使用,就該無法使用之日數扣減租金百分之一百。

        - 屋頂滴水至地毯上,於該瑕疵存在之期間,扣減租金百分之五十。

         - 唯一之淋浴設備損壞,於其損壞期間內得扣減租金百分之三十。

         - 門鈴及對講機損壞,於該期間內得扣減租金百分之十。

請注意,上述判決係個別法院就特定個案所為之決定,並不具有一般性之拘束力。就不同之案件,因事實等因素亦不盡相同,故法院可能會為相異之判決。

 

租賃合約之終止

定期租賃合約除非一方有重大違約情事、雙方有特別約定、或法律另有規定,否則他方不得於租約到期前終止。至於不定期租賃合約,承租人雖可依約預先通知出租人終止租約,但出租人倘無正當理由或利益,即不能終止租約。所謂「正當理由或利益」是指例如承租人嚴重毀損房屋、承租人有總計二期之租金未給付、或出租人就出租之房屋有自用必要等情況(單純欲出賣房屋則不屬之)。一般而言除特殊情況外,終止租賃契約皆需預先通知他方。

 

住宅之返還

有關租賃住宅之返還,租賃合約裡多有約定,原則上應依約定為之。惟某些租賃合約中之約定,對承租人並不合理,甚至涉及顯不相當之重大支出,此等規定於訴訟中即可能會被法官認為無效。例如,有些合約會規定承租人須於返還房屋時更換地毯,但由於地毯之磨損實為使用租賃房屋之自然耗損,與房屋之折舊並無二致,不應轉嫁由承租人承擔,故於許多法院判決中,皆認為此等規定不合理而無效。

 

逕受強制執行之規定

如前所述,租賃合約無需經公証即可成立生效,但倘合約經公証並記載得逕為強制執行之文字,於承租人不付租金或租賃關係終止拒絕返還房屋時,出租人得逕行聲請法院為強制執行,而毋庸先行提起民事訴訟以取得執行名義。但於執行過程中,承租人如有合法理由,仍可對該強制執行提出異議。

 

結論

德國法律對於住宅承租人給予相當周延之保護,就承租人之角度而言,倘租賃合約有顯不合理之處,可向律師諮詢該約定之有效性;而就出租人之角度視之,租賃合約需為妥善之規劃及設計,以預留未來管理及處分房屋之彈性空間。

 

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 本文並由德國中文雜誌本月刊2006年12月份獨家登載

 

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